2025/41

Belediye Meclisinin 10.04.2025 tarihinde yapılan 9. seçim dönemi 2. toplantı dönemi Nisan ayı Meclis toplantısı 2. Birleşiminin Komisyondan gelen raporlar bölümünde, İmar+Çevre+Hukuk Ortak Komisyonunun 08.04.2025 tarih ve 04 sayılı raporu Başkanlık Divanı tarafından Meclis hitaben okundu.

İMAR+ÇEVRE+HUKUK ORTAK KOMİSYON RAPORU

Rapor No : 04

Rapor Tarihi : 08.04.2025

Konu : Plan ve Proje Müdürlüğü’nün 232256 sayı ve 28.03.2025 tarihli yazısı.

KOMİSYON İNCELEMESİ

07.04.2025 tarihinde Meclis tarafından İmar + Çevre + Hukuk Ortak Komisyonuna havale

edilen teklifte;

“İlgi : a) 21.02.2025 tarihli dilekçe.

b) 03.02.2025 tarihli ve E-11255029-754-1639053 sayılı yazı.

c) 12.02.2025 tarihli ve E-21362969-210.02.99-2025.323821 sayılı yazı.

ç) 13.02.2025 tarihli ve E-62956595-952.01.04.05-2025.295850 sayılı yazı.

d) 25.02.2025 tarihli ve E-91442078-804.99-2025.415724 sayılı yazı.

e) 17.02.2025 tarihli ve E-83502474-804.99-2025.301919 sayılı yazı.

f) 24.02.2025 tarihli ve E-20852321-250-11832675 sayılı yazı.

g) 04.03.2025 tarihli ve 59561 sayılı yazı.

Karadolap Mahallesi 190 ada, 92 parsel komşuluğunda bulunan tescil harici alan ve Çırçır Mahallesi 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ilgi (a) yazı ile müellifince Belediyemize yapılmış olup, söz konusu plan değişikliğine dair ilgili kurumlardan görüşler alınmıştır.

26.08.2003 onay tarihli 1/5000 ölçekli Eyüp Merkez Revizyon Nazım İmar Planı’nda; teklife konu Karadolap Mahallesi 190 ada 92 parselin komşuluğunda bulunan tescil harici alan ve Çırçır Mahallesi 183 ada 2-3-4-5-6-7 parseller “K3 rumuzlu Orta Yoğunluklu (500 ki/ha)” lejantında kalmakta olup “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı” lejantından etkilenmektedir.

19.03.2005 onay tarihli 1/1000 ölçekli Eyüp Merkez Uygulama İmar Planı’nda ise; Karadolap Mahallesi 190 ada 92 parselin komşuluğunda bulunan tescil harici alan “Park” lejantında, Çırçır Mahallesi 183 ada 2-3-4-5-6-7 parseller “H:15.50m TAKS:0.63 yapılaşma koşulunda Meskûn Konut Alanı” lejantında kalmakta olup “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı” lejantından etkilenmektedir.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin gerekçesinde; İstanbul İli Alibeyköy Mahallesi, F21C19B4C ve F21C19B4D pafta, 190 Ada 1-2-3 ve 4 parsellerin can ve mal güvenliği kalmaması sebebiyle mevcut yapıların yıkılarak fen ve sanat kurallarına uygun olarak yeniden yapılması planlanmaktadır. Bu kapsamda plan değişikliğine konu 183 ada, 2-3-4-5-6-7 parsellerin enerji nakil hattında kalması sebebiyle meri planda verilen inşaat alanı hakkından yararlanamaması ve 190 ada da planlanan kentsel dönüşüm projesine katılarak proje bütünlüğünün sağlanmasının amaçlandığı, bu bağlamda İstanbul İli Alibeyköy Mahallesi, F21C19B4D pafta, 190 Adanın tescil harici yeşil alanının 1239 m²’lik alanı konut alanına dönüştürüleceği ifade edilmektedir.

İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi, Alibeyköy Mahallesi, F21C19B4D Pafta, 190 No’lu Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanı İle Alibeyköy Mahallesi F21C19B3A pafta 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinde; 183 ada 2-3-4-5-6-7 parseller H:15.50 TAKS:0.63 Meskûn Konut Alanı lejantı iptal edilerek Park Alanı olarak düzenlendiği, 190 numaralı adanın tescil harici 1239 m²’lik alanının, 183 ada 2-3-4-5-6-7 parseller ile trampa yapılarak H:15.50 TAKS:0.63 Konut Alanı olarak düzenlendiği görülmektedir.

“Plan Notları;

1. Plan Değişikliği Onama Sınırı Eyüpsultan İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, F21C19B4D Pafta, 190 Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanını (1 No’lu Alan), Alibeyköy Mah. F21C19B3A Pafta, 183 Ada 2-3-4-5-6-7 Parseller (2 No’lu Alan)'ı kapsamaktadır.

2. Plan Değişikliği Onama Sınırı İçerisindeki Alibeyköy Mah. 183 Ada 2-3-4-5-6-7 Parseller (2 No’lu Alan) Park Alanı, Alibeyköy Mah. 190 Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanı (1 No’lu Alan) Konut Alanıdır.

3. Konut Alanı TAKS:0.63, Blok Nizam, H=15,50m yapılaşma koşullarına sahiptir.

4. Konut Alanı olarak belirlenen 1 no’lu alan, saçak parsel ile ilgili Alibeyköy Uyulama İmar Planı, Plan Notları'nda belirtilmiş olan hükümlere tabidir.

5. Uygulama Aşamasında Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Hazırlanarak Bu Rapor Hükümlerine Uyulacaktır.

6. Kamuya Terk Edilecek Alanlar (183 ada 2-3-4-5-6-7 no’lu parseller) trampa yoluyla kamunun eline geçmeden uygulama yapılamaz.

7. Plan Yürürlüğe Girdikten Sonra Kamuya Terk Edilecek Alanlar (Park Alanları) ile 190 Ada Tescil Harici Kısım Güncel Plan İşlevine Göre Büyükşehir Belediyesince Takas/Trampa ya Konu Edilecektir.

8. Emsal hesabı parselin kendi emsal hesabı üzerinden hesaplanır. 190 adanın tescil harici alanının bir kısmı üzerinde oluşacak parselin emsal hesabı trampaya konu olan 183 ada 2-3-4-5-6-7 no’lu parsellerin meri plandaki kendi emsal hesabı üzerinden hesaplanır.

9. Park alanının zemin kotu altında, ilgili kurumların uygun görüşü alınarak, olağanüstü durumlarda sığınak olarak da kullanılmak üzere kamuya ait zemin altı otopark yapılabilir.

10. Açıklanmayan hususlarda 3194 Sayılı İmar Kanunu, Meri Uygulama imar Planı ile Meri imar Yönetmeliği Hükümleri Geçerlidir.” şeklinde hükümlerin getirildiği tespit edilmiştir.

Bahse konu plan değişikliği ile ilgili İSKİ, İBB Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğü, İBB Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü, İBB Şehir Planlama Şube Müdürlüğü, İBB Emlak Şube Müdürlüğü, İstanbul Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ve İBB Avrupa Yakası Park Ve Bahçeler Şube Müdürlüğü’nden kurum görüşleri alınmıştır.

İlgi (b) İSKİ yazısında; “Planlama alanı yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları ile dere ıslah ve işletme bandı dışında kalmaktadır. Söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınacak olup, mezkûr alana ait mevcut içmesuyu ve atıksu tesislerimizi gösterir veriler yazımız ekinde gönderilmektedir. Planlama alanı içinde yapılacak plan değişikliğinde mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecek ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. Ayrıca yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftadaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir.” denilmektedir.

İlgi (c) İBB Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğü yazısında;

“Eyüpsultan İlçesi, Karadolap Mahallesi, 190 ada tescil harici bir kısım alan ile Alibeyköy Mahallesi 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin 29.08.2003 t.t.’li 1/5000 Eyüp Revizyon Nazım İmar Planında K3 Konut Alanı fonksiyonunda kaldığı, 19.03.2005 t.t.’li 1/1000 ölçekli Alibeyköy Uygulama İmar Planında Karadolap Mahallesi 190 ada tescil harici bir kısım alanın Yeşil Alan, Alibeyköy Mahallesi 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin H:15.50 TAKS:0.63 yapılaşmalı Konut Alanı fonksiyonlarında kaldığı belirtilerek Karadolap Mahallesi, 190 ada tescil harici bir kısım alanın TAKS:0.63 5 kat irtifalı Konut Alanı, Alibeyköy Mahallesi 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin Park Alanı fonksiyonlarına alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan değişiklik teklifinin; meri plan notları ile tevhid sonucu inşaat alanında ve kat adedinde artış getirilen bölgede tescil harici alanın konut alanına alınmasıyla ilave ulaşım talebi oluşacağı buna karşın ulaşım altyapısına ilişkin (yol genişletme, otopark vb.) bir düzenleme yapılmamasının ulaşım sistemi üzerinde olumsuzluk oluşturacağı belirlenmektedir.” denilmektedir.

İlgi (ç) Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü yazısında;

“Sonuç olarak, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yukarıda belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, yeni uygulamalar öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi, "Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları" ve "Kazı…

… Güvenliği ve Alınacak Önlemler" ile ilgili esaslara göre hazırlanması gereken zemin etüdü ile geoteknik rapor sonucuna göre gerekli görülmesi durumunda uygulama ve önlem projelerinin komşu parselleri de kapsayacak şekilde hazırlanarak tüm kazı, iksa vb. önlemlerin alınması ve bu doğrultuda uygulamaya gidilmesi planlama alanı yakınında bulunan derelere ilişkin su baskını- sellenme (taşkın) tehlikesi konusunda İSKİ/DSİ’den nihai uygunluk görüşü alınarak bu görüşte belirtilen hususlara uyulması koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan Değişikliği Teklifi konuya ilişkin yürürlükteki mevzuat ile yukarıda ve raporda açıklanan yerleşime uygunluk değerlendirmeleri ve diğer yer mühendislik hususları bakımından uygun görülmektedir.” denilmektedir.

İlgi (d) İBB Şehir Planlama Şube Müdürlüğü yazısında;

“Mevcut durumda 190 ada komşuluğunda bulunan tescil harici alan site içi taşıt yolu ve otopark olarak kullanılmakta olup yakın çevresindeki konut alanlarının otopark ihtiyacının karşılandığı alan olarak kullanıldığı görülmektedir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Plan Raporu Başlıklı, 9. Madde uyarınca; plan yapım gerekçesinin ayrıntılı bir biçimde açıklanması gerekmektedir. Ancak plan değişikliği teklifi raporu incelendiğinde plan teklifinin gerekçesinin detaylandırılmadığı, trampaya konu alanların yalnızca alan büyüklüğü açısından değerlendirildiği, yer seçim ve erişilebilirlik kriterlerine ilişkin herhangi bir değerlendirmenin bulunmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca plan değişikliği gerekçesinde 190 ada, 1-2-3 ve 4 parsel belirtilmiş olmasına rağmen plan değişikliği paftasında 4 numaralı parsele ilişkin plan kararı bulunmamaktadır.

183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin komşuluğunda saçak parsel niteliğinde alanlar yer almasına rağmen başka bir mahalle olan Karadolap Mahallesinde bulunan 190 ada, 1-2 ve 3 parsellerdeki bloklar ile değerlendirilmesinin gerekçesi plan açıklama raporunda yer almamakta olup trampaya konu olan bölgelerden biri Karadolap diğeri Çırçır Mahallesinde yer aldığından birbiri ile komşuluk ilişkisinde olmayan iki bölge olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca plan değişiklik talep dosyasında 190 ada, 1-2 ve 3 parsellerdeki blokların maliklerine ait muvafakatnameleri bulunmamaktadır.

Ayrıca söz konusu alanı da kapsayan bölgede, ilgi (c) Başkanlık Oluru ile 3194 sayılı İmar Kanunu, ilgili mevzuat, kurum ve kuruluş görüşleri, şehircilik ilkeleri ve üst ölçekli plan kararları doğrultusunda, Müdürlüğümüzce hazırlanan Alibeyköy ve Çevresi 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı teklifi, ilgi (ç) yazı ekinde Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup, ilgi (d) Meclis Kararı ile yeniden değerlendirilmek üzere Müdürlüğümüze iade edilmiştir. Müdürlüğümüz tarafından Alibeyköy ve Çevresi 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı çalışmasına, güncel kurum görüşlerinin alınması ve üst ölçekli plan kararları doğrultusunda yeniden değerlendirilmek üzere başlanılmış olup plan çalışmaları devam etmektedir.

Bununla birlikte nüfus-donatı dengesi, teknik altyapı alanlarının yeterliliği vb. hususlar dikkate alınarak dönüşümü amaçlayan, sosyal ve ekonomik yapı ile bütüncül değerlendirilerek uygulanabilir nitelikte plan kararları üretilmesi gerektiği Müdürlüğümüz görüşüdür.” denilmektedir.

İlgi (e) İBB Emlak Şube Müdürlüğü yazısında;

“... 183 ada 2-3-4-5-6-7 sayılı parseller arasında yapılacak olan trampa işleminin nasıl yapılacağı hususunun daha net ifade edilmesi açısından teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan notlarının 7. maddesinin; “Plan Yürürlüğe girdikten sonra kamuya terk edilecek alanlar (Park Alanları) ile 190 Ada Tescil Harici kısım güncel plan işlevine göre Büyükşehir Belediyesince Takas/Trampaya konu edilecektir.” şeklinde yeniden düzenlemesi ve Plan notlarına; “Park Alanının tabii zemin kotu altında kalan kısımlarında ilgili kurum ve kuruluşların (Planlama ve İmar Daire Başkanlığı, İSKİ Genel Müdürlüğü, Park ve Bahçeler Müdürlüğü vb..) uygun görüşü almak koşulu ile verilen görüşler doğrultusunda, olağanüstü durumlarda Sığınak olarak da kullanılmak üzere Kamuya ait Zemin Altı Otopark yapılabilir.” plan notunun eklenmesi Müdürlüğümüzce uygun görülmüştür.

Bu kapsamda; 183 ada 2,3,4,5,6 ve 7 parselde yer alan Konut Alanı fonksiyonun, 190 adada yer alan bir kısım tescil harici Yeşil alan fonksiyonuna, 190 adada yer alan Yeşil alan fonksiyonun 183 ada 2,3,4,5,6 ve 7 parsellerde yer alan Konut alanı fonksiyonuna taşınmasına yönelik trampa işlemine ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi, yazımızda ifade edilen plan notları düzenlemelerinin yapılması koşuluyla, ilgili mevzuat ve arazi kısıtları ile alanın özelliği, statüsü, planlama esasları ve ilkeleri doğrultusunda Müdürlüğümüzce uygun mütalaa edilmiştir. " denilmektedir.

İlgi (f) İstanbul Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü yazısında;

“...Teklif plan gerekçesinin 190 ada 1, 2, 3 ve 4 parsellerin can ve mal güvenliği kalmaması sebebiyle mevcut yapıların yıkılarak fen ve sanat kurallarına uygun olarak yeniden yapılması, bu kapsamda 190 adada tescil harici bir kısım alanın kentsel dönüşüm projesine katılması ve proje bütünlüğünün sağlanması, 183 ada 2, 3, 4, 5, 6, 7 parsellerin ise bölgenin yeşil alan ve park ihtiyacını karşılaması olarak açıklandığı, ancak 183 ada 2, 3, 4, 5, 6, 7 parsellerin güney komşuluğu ile 25m kuzeydoğu istikametinde kalan, meri plan kararlarına göre yeşil alan olarak planlı olan alanların sokak görüntülerinde (Ertuğrul Gazi Parkı, Aylin Sk. Parkı) park-spor alanı-çocuk oyun alanı gibi kullanımların bulunduğu, konuya ilişkin 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planı Değişiklikleri başlığı altındaki 26. maddesinin 1. Fıkrasında "MADDE 26 –(1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” Hükümlerine göre kamu yararını içerdiğine dair nesnel/teknik bir incelemenin yapılmadan yalnızca mevzuat gereği rakamsal değerlerin önceliklendirilerek hazırlandığı,

Yine aynı yönetmeliğin 26. Maddenin 3/b bendinde MADDE 26 –(3) b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olarak tanımlandığı, teklif plan değişikliği incelendiğinde ise önerilen alanların farklıolması zorunludur." mahalle sınırlarında kalmasının yanı sıra yine aynı mevzuatta açıklanan yürüme mesafelerine uygun olmadığı,

İl Müdürlüğümüz Avrupa Yakası Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü'nce yapılan inceleme sonucunda; bahse konu talep alanlarda herhangi bir doğal sit alanına rastlanılmadığından, bahse konu alanlar 1 Nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi 109. Maddesi, 2863 sayılı Yasanın tabiat varlıklarına ilişkin kısmı ve ilgili Mevzuat kapsamında Müdürlüğümüz görev ve yetki sınırları dışında olup, bahse konu alanda tescile değer tabiat varlığı veya anıt niteliğinde ağaca rastlanılması durumunda 2863 sayılı Yasanın 4. Maddesi gereği ilgilisince İl Müdürlüğümüze müracaat edilmesi gerektiği hususları tespit edilmiştir.

Ayrıca yapılacak plan çalışmalarının 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı ana kararlarına ve üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak hazırlanması, 3194 sayılı İmar Kanunu, İstanbul İmar Yönetmeliği, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulması hususlarında ... “ denilmektedir.

İlgi (g) İBB Avrupa Yakası Park Ve Bahçeler Şube Müdürlüğü yazısında;

“Söz konusu plan tadilatı teklifinin dosyasında yapılan inceleme sonucu; yer değişikliği teklifinde yürürlükte olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’ndaki yeşil alan miktarının korunduğu ancak 190 adayla çevresinde varolan yeşil alan bütünlüğünün bozulacağı görüldüğünden; hazırlanan plan tadilatı teklifi komisyonumuzca uygun görülmemektedir.” denilmektedir.

TALEP/ SONUÇ: Müellifince hazırlanan 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin H:15.50 TAKS:0.63 Meskûn Konut Alanı lejantı iptal edilerek Park Alanı olarak düzenlenmesi, 190 numaralı adanın tescil harici 1266m²’lik alanının, 183 ada 2-3-4-5-6-7 parseller ile trampa yapılarak H:15.50 TAKS:0.63 Konut Alanı olarak düzenlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi ile ilgili kurum görüşleri, plan değişiklik paftaları ve plan açıklama raporu yazımız ekinde olup, uygun görülmesi halinde 3194 sayılı yasanın 8b maddesine göre Meclis'e havalesini arz ederim. “ denilmektedir.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ

Komisyonumuzun yapmış olduğu inceleme neticesinde; Müellifince hazırlanan 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin H:15.50 TAKS:0.63 Meskûn Konut Alanı lejantı iptal edilerek Park Alanı olarak düzenlenmesi, 190 numaralı adanın tescil harici 1266m²’lik alanının, 183 ada 2-3-4-5-6-7 parseller ile trampa yapılarak H:15.50 TAKS:0.63 Konut Alanı olarak düzenlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Yüce Meclise arz olunur.

KARAR :

İmar+Çevre+Hukuk Ortak Komisyonunun 08.04.2025 tarih ve 04 sayılı raporu oylamaya sunuldu. Yapılan oylama neticesinde oybirliği ile kabul edildi.