2025/130

Belediye Meclisinin 06.11.2025 tarihinde yapılan 9. seçim dönemi 2. toplantı dönemi Kasım ayı Meclis toplantısı 2. Birleşiminin Komisyondan gelen raporlar bölümünde, İmar+Hukuk+Çevre+Mesken ve Gecekondu Ortak Komisyonun 04.11.2025 tarih ve 03 sayılı raporu Başkanlık Divanı tarafından Meclis hitaben okundu.

İMAR+ HUKUK+ÇEVRE+MESKEN VE GECEKONDU

ORTAK KOMİSYON RAPORU

Rapor No : 03

Rapor Tarihi : 04.11.2025

Konu : Plan ve Proje Müdürlüğü’nün 269851 sayı ve 27.10.2025 tarihli yazısı.

KOMİSYON İNCELEMESİ

03.11.2025 tarihinde Meclis tarafından İmar + Çevre + Mesken ve Gecekondu + Hukuk Ortak Komisyonuna havale edilen teklifte;

“İlgi : a) 04.09.2025 tarih ve 1819366 sayılı yazı

b) 21.08.2025 tarih ve 1704555 sayılı yazı

c) 15.08.2025 tarih ve 1658116 sayılı yazı

ç) 01.10.2025 tarihli ve 2009421 sayılı yazı.

d) 09.10.2025 tarihli ve 89908 sayılı dilekçe.

e) 27.08.2025 tarih ve 2507212 sayılı yazı.

f) 27.08.2025 tarih ve 2510807 sayılı yazı.

g) 01.09.2025 tarih ve 2513946 sayılı yazı.

İlgi a) yazı ile Eyüpsultan İlçesi, 02.07.1998 t.t.li 1/1000 ölçekli Eyüp Uygulama İmar Planı - 17.12.2004 t.t.li 1/1000 ölçekli Rami Revizyon Uygulama İmar Planı - 22.07.2011 t.t.li 1/1000 ölçekli Eyüp Merkez 2.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı ve 22.09.2011 t.t.li 1/1000 ölçekli Eyüp Merkez 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’nda çatılara ilişkin plan notu değişikliğinin 21.07.2025 tarihinde onaylandığı bildirilmiştir.

İlgi b) ve c) yazı ile Eyüpsultan İlçesi, 28.12.2001 t.t.li 1/1000 ölçekli Çobançeşme Gecekondu Önleme Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planı - 19.06.2003 t.t.li Göktürk Uygulama İmar Planı ve 23.11.2016 t.t.li Göktürk Yerleşesinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı İtirazlarına İlişkin Uygulama İmar Planı’nda çatılara ilişkin plan notu değişikliğinin 22.07.2025 tarihinde onaylandığı bildirilmiştir.

Söz konusu plan notu değişiklikleri 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesi gereğince 11.09.2025-10.10.2025 tarihleri arasında 1 ay süreyle askıya çıkarılmıştır. Yasal askı süresi içerisinde plan notu değişikliğine ilgi ç) ve ilgi d) olmak üzere 2 (iki) adet itiraz gelmiştir.

İlgi ç) yazı ekinde “İlgi yazı ile, Eyüpsultan ilçesi, 02.07.1998 - 17.12.2004 - 22.07.2011- 22.09.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Rami Uygulama ve Revizyon Uygulama İmar Planları Plan Notlarına Çatılara Yönelik Plan Notu İlavesine İlişkin Plan Değişikliği 06.03.2025 tarih ve 27 sayılı Eyüpsultan Belediye Meclis Kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 21.07.2025 tarihinde onaylandığı ve 3194 sayılı yasanın 8.maddesi uyarınca askı ve ilan işlemlerine başlanıldığı bildirilmiştir.

Söz konusu plan notu ilavesine ilişkin hazırlanan imar planı değişikliği incelenmiş olup, “Yapılarda, yağmur suyu drenaj ve çatı su giderleri kesinlikle atık su parsel bacası ve hatlarına bağlanmayacaktır.” Şeklinde plan notunun ilave edilmesi İdaremizce uygun görülmüştür.

Netice olarak; söz konusu Eyüpsultan ilçesi, 02.07.1998 - 17.12.2004 - 22.07.2011- 22.09.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Rami Uygulama ve Revizyon Uygulama İmar Planları Plan Notlarına Çatılara Yönelik Plan Notu İlavesine İlişkin Plan Değişikliği teklifi yukarıda belirtilen plan notunun da ilave edilerek revize edilmesi hususunda…” denilmektedir.

İlgi d) dilekçede “İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Mahallesi, 224 ada 2 parsel sayili taşınmazın malikiyim söz konusu taşınmaz 28.01.2015-23.11 2016 tasdik tarihli Göktürk Yerleşmesinin Bir Kısmına Ait Uygulama imar planında konut alanında kalmakta olup Emsal=1.10, Hmax=5 Kat yapılaşma koşuluna haizdir.

İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi Geneli Çatılara ilişkin Plan Notu Değişikliği (Göktürk Yerleșmesinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 12.07.2025 tarihinde onaylanmış olup Eyüpsultan Belediyesi tarafından 11.09.2025-10.10.2025 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Söz konusu plan değişikliğinde kapsam olarak “İmar planlarına göre konut yapılabilen parsellerde, varsa saçaklar dâhil son kat tavan döşemesi sınırları ve çatı eğimi içinde kalmak ve ilgili yönetmelikte belirlenen en az yapı piyesleri ve ölçülerini sağlamak şartıyla bağımsız bölüm olarak iskân edilebilen konut olarak kullanılan çatı dairesi yapılabilir. Çatı dairesi yapılması durumunda aşağıda belirtilen hükümler doğrultusunda uygulama yapılacaktır.” belirtilmiştir.

Eyüpsultan Belediyesiyle yapılan şifahi görüşmede söz konusu uygulamanın İmar planlarında ikiz, bitişik ve blok nizam yapılaşma koşuluna sahip alanlarda ilave bir kazanım olarak verileceği ancak emsal değeri verilmiş alanlarda ise çatı kullanımın mevcut emsal hakkının içerisinde olacağı ve ilave bir kazanım olmayacağı tarafımıza bildirilmiştir.

Ancak çatılara ilişkin plan notu değişikliğinde kapsamın yanlızca “İmar planlarına göre konut yapılabilen parseller..." olarak belirtilmiş olduğu ve yapı nizamı yönünden herhangi bir kısıtlamanın getirilmediği açıktır. Ayrıca yapı nizamına göre yaklaşık inşaat alanı hesabına bakıldığında ikiz, bitişik ve blok nizam yapılaşma koşuluna sahip alanların emsal verilen alanlara göre çok daha fazla inşaat alanına sahip olduğu aşikârdır. Uygulamanın yapılan şifahi görüşmedeki gibi yapılması durumunda parsel alanına göre inşaat alanı fazla olan (ikiz, bitişik ve blok nizam) alanlara verilmesi ve emsal değeri verilen alanlara verilmemesi adaletsizlik oluşturacağı ve eşitlik ilkesine aykırı olacağı gerekçesiyle söz konusu plan notu değişikliğinin emsal değeri verilen alanlarda da uygulaması yönünde askıda bulunan plan notu değişikliğine; Plan notu değişikliği ile emsal değeri verilmeyen parsellerde gerek yapı inşaat alanı gerekse bağımsız bölüm sayısı artışı sağlandığından bahse konu plan notuna bu uygulamalar emsale dahil değildir notunun eklenmesi hususunda itiraz etmekteyim.

Bilgi ve gereği hususunu arz ederim.” denilmektedir.

Ayrıca, yasal askı süresi dışında söz konusu plan notu değişikliklerine ilgi e), ilgi f) ve ilgi g) olmak üzere 3 (üç) adet itiraz gelmiştir.

İlgi e) yazıda “İlgi yazı ile, İstanbul geneli tüm ilçelerde çatı alanları ile ilgili meri imar planlarına plan notu ilavesine ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği ile ilçe belediyelerinden tarafımıza bildirilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği kapsamında kurum görüşlerimiz ve askı süreci içerisinde görüşlerimiz ilgili ilçe belediyelerine ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına bildirilmiştir.

Söz konusu plan notlarının uygulanması aşamasında İdaremiz Abone İşleri 3. Bölge Dairesi Başkanlığı’nın teknik değerlendirmeleri sonucunda aşağıda belirtilen hususlara uyulması gerektiği belirtilmiştir:

1.Çatı katlarında yeni bağımsız bölüm oluşturulmasının mevcut yapılarda su ve kanalizasyon sistemlerine ek yük oluşturacağından söz konusu alanların yapı ruhsatı ve yapı kullanım izinlerinde açıkça tanımlanmasının gerekli olduğu bununla birlikte tesisat projelerinde bu alanlara ait su tesisatı ve sayaç bağlantılarının önceden planlanmasının uygun olacağı,

2. İdaremize ait Şube Yolu Tesisi Teknik Şartnamesi’nin 4.1 maddesi uyarınca; 15 daireye kadar olan binalarda Ø 32 mm, 15 daireden fazla olan binalarda ise Ø40 mm çapında PE boru kullanılması gerektiğinden, yeni bağımsız bölümlerin oluşturulması durumunda sıhhi tesisat yük analizinin yeniden değerlendirilmesinin yapılabilmesi için belediye işlemleri aşamasında toplam daire sayısının ilave çatı katı/katları ile birlikte 15 daireyi aşması halinde İdaremize bildirim yapılması,

3. İlave çatı katları veya ilave diğer bağımsız bölümlerin yapılara eklenmesi durumunda ilgili yönetmelik ve yönergelerdeki teknik şartların sağlanması koşuluyla su temininde herhangi bir sorun yaşanmadığı; bununla birlikte yeni bağımsız bölümlerin tesisat yük hesaplarının proje onay ve iskan süreçlerinde dikkate alınması gerektiği,

4. Tapuda dubleks ibaresi bulunmayan yapılarda yeni bağımsız bölümlere abonelik tesis edilebilmesi için belediye izin yazısı veya emlak beyanı gibi belgelerin gerektiği, 31.12.2021 öncesi bitmiş yapılarda

mevzuatın izin verdiği ancak bu tarihten sonraki yapılar için sınırlamalar olduğu, iskan süreci devam eden yapılarda ise ancak tadilatla bağımsız bölüm sayısı artışı sağlanması halinde abonelik işlemi yapılabileceği;

5. Yeni çatı bağımsız bölümlerinin oluşturulması sonrası NVİ kayıtlarının açılmasına dikkat edilmesi aksi takdirde ikametgah bildirimi konusunda sorunlar yaşanabileceği,

6. Bazı mevcut yapılarda tapu ve iskan bilgilerinde yeni bağımsız birim artışı yapılamadığı durumlar gözlemlenmiş olup, bu gibi hallerde abonelik işlemlerinde ilave belge ihtiyacı ve kayıt sorunları yaşanabildiğine ilişkin tespit ve değerlendirmeler yapılmıştır.

Netice olarak, İstanbul geneli çatı alanlarına ilişkin meri planlarda yapılan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği uygulama çalışmalarında yukarıda belirtilen hususlara uyulması gerekmektedir.

Bilgilerinizi ve gereğini arz ve rica ederim.” denilmektedir.

İlgi f) yazıda “İlgi yazı ile, 19.06.2003 ve 23.11.2016 tasdik tarihli Göktürk Yerleşmesine Ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları Plan Notlarına Çatılara İlişkin Plan Notu Değişikliği 06.03.2025 tarih ve 27 sayılı Eyüpsultan Belediye Meclis Kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 22.07.2025 tarihinde onaylandığı ve 3194 sayılı yasanın 8.maddesi uyarınca askı ve ilan işlemlerine başlanıldığı bildirilmiştir.

Söz konusu plan notu ilavesine ilişkin hazırlanan imar planı değişikliği incelenmiş olup,“Yapılarda, yağmur suyu drenaj ve çatı su giderleri kesinlikle atık su parsel bacası ve hatlarına bağlanmayacaktır.” Şeklinde plan notunun ilave edilmesi İdaremizce uygun görülmüştür.

Netice olarak; söz konusu 19.06.2003 ve 23.11.2016 tasdik tarihli Göktürk Yerleşmesine Ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları Plan Notlarına Çatılara İlişkin Plan Notu Değişikliği teklifi yukarıda belirtilen plan notunun da ilave edilerek revize edilmesi şartı ile İdaremizce uygun değerlendirilmektedir.

Gereğini arz ederim.” Denilmektedir.

İlgi g) yazıda “İlgi yazı ile, Eyüpsultan İlçesi, 28.12.2001 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Çobançeşme Gecekondu Önleme Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planları Plan Notlarına Çatılara İlişkin Plan Notu Değişikliği 06.03.2025 tarih ve 27 sayılı Eyüpsultan Belediye Meclis Kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 22.07.2025 tarihinde onaylandığı ve 3194 sayılı yasanın 8.maddesi uyarınca askı ve ilan işlemlerine başlanıldığı bildirilmiştir.

Söz konusu plan notu ilavesine ilişkin hazırlanan imar planı değişikliği incelenmiş olup, “Yapılarda, yağmur suyu drenaj ve çatı su giderleri kesinlikle atık su parsel bacası ve hatlarına bağlanmayacaktır.” Şeklinde plan notunun ilave edilmesi İdaremizce uygun görülmüştür.

Netice olarak; söz konusu 28.12.2001 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Çobançeşme Gecekondu Önleme Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planları Plan Notlarına Çatılara İlişkin Plan Notu Değişikliği teklifi yukarıda belirtilen plan notunun da ilave edilerek revize edilmesi hususunda;

Gereğini arz ederim.” denilmektedir.

TALEP/SONUÇ: 21.07.2025 onaylı 02.07.1998 t.t.li 1/1000 ölçekli Eyüp Uygulama İmar Planı -17.12.2004 t.t.li 1/1000 ölçekli Rami Revizyon Uygulama İmar Planı - 22.07.2011 t.t.li 1/1000 ölçekli Eyüp Merkez 2.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı ve 22.09.2011 t.t.li 1/1000 ölçekli Eyüp Merkez 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’nda çatılara ilişkin plan notu değişikliği ve 22.07.2025 onaylı 28.12.2001 t.t.li 1/1000 ölçekli Çobançeşme Gecekondu Önleme Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planı - 19.06.2003 t.t.li Göktürk Uygulama İmar Planı ve 23.11.2016 t.t.li Göktürk Yerleşesinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı İtirazlarına İlişkin Uygulama İmar Planı’nda çatılara ilişkin plan notu değişikliğine ait itirazların incelenerek 3194 sayılı yasaya göre meclise havalesini arz ederim.” denilmektedir.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ

Komisyonumuzun yapmış olduğu inceleme neticesinde; “09.10.2025 tarihli ve 89908 sayılı dilekçe” ile yapılan itirazın 15.03.2025 onaylı 1/5000 ölçekli İstanbul Geneli Çatı Alanlarına İlişkin Meri İmar Planlarına Plan Notu İlavesi Değişikliğine uygun olmaması, “01.10.2025 tarihli ve 2009421 sayılı yazı, 27.08.2025 tarih ve 2507212 sayılı yazı, 27.08.2025 tarih ve 2510807 sayılı yazı, 01.09.2025 tarih ve 2513946 sayılı yazı” ile yapılan İSKİ’nin itirazlarında istenen plan notu ilavesinin İSKİ’ye ait ve diğer meri kanun ve yönetmelikler kapsamında söz konusu hükmün uygulanıyor olması nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Yüce Meclise arz olunur.

KARAR :

İmar+Hukuk+Çevre+Mesken ve Gecekondu Ortak Komisyonunun 04.11.2025 tarih ve 03 sayılı raporu oylamaya sunuldu. Yapılan oylama neticesinde; raporun aynen kabulü ile ““09.10.2025 tarihli ve 89908 sayılı dilekçe” ile yapılan itirazın 15.03.2025 onaylı 1/5000 ölçekli İstanbul Geneli Çatı Alanlarına İlişkin Meri İmar Planlarına Plan Notu İlavesi Değişikliğine uygun olmaması, “01.10.2025 tarihli ve 2009421 sayılı yazı, 27.08.2025 tarih ve 2507212 sayılı yazı, 27.08.2025 tarih ve 2510807 sayılı yazı, 01.09.2025 tarih ve 2513946 sayılı yazı” ile yapılan İSKİ’nin itirazlarında istenen plan notu ilavesinin İSKİ’ye ait ve diğer meri kanun ve yönetmelikler kapsamında söz konusu hükmün uygulanıyor olması nedeniyle reddine” oybirliği ile karar verildi.