2025/132

Belediye Meclisinin 06.11.2025 tarihinde yapılan 9. seçim dönemi 2. toplantı dönemi Kasım ayı Meclis toplantısı 2. Birleşiminin Komisyondan gelen raporlar bölümünde, İmar+Hukuk+Çevre+Mesken ve Gecekondu Ortak Komisyonun 04.11.2025 tarih ve 05 sayılı raporu Başkanlık Divanı tarafından Meclis hitaben okundu.

İMAR+HUKUK+ÇEVRE+MESKEN VE GECEKONDU

ORTAK KOMİSYONU RAPORU

Rapor No :05

Rapor Tarihi :04.11.2025

Konu : Plan ve Proje Müdürlüğü’nün 269790 sayı ve 27.10.2025 tarihli yazısı.

KOMİSYON İNCELEMESİ

03.11.2025 tarihinde Meclis tarafından İmar+Çevre+Mesken ve Gecekondu+Hukuk Ortak Komisyonuna havale edilen teklifte;

“Eyüpsultan İlçesi, Karadolap Mahallesi 190 nolu Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanı İle Çırçır Mahallesi 183 Ada 2-3-4-5-6-7 nolu Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği 21.07.2025 tarihinde onaylanmıştır.

Söz konusu plan değişikliği 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesi gereğince 10.09.2025 - 09.10.2025 tarihleri arasında Eyüpsultan Belediyesi Hizmet Binası 4. kat koridorunda askıya çıkarılmış olup, yasal askı süresi içerisinde söz konusu plana 1 adet itiraz gelmiştir.

İlgi dilekçe ile ; “KONU :İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayırdırlık Komisyonunun 17/07/2025 tarih ve 2025/842 dosya no, 36 Rapor No'lu kararıyla Eyüpsultan ilçesi Karadolap Mah. 190 ada içersinde bir kısım tescil disi alan ile Çirçir Mah. 183 ada 2,3,4,5,6 ve 7 parsellere ilişkin 1/1000 Uygulama imar Planı Değişikliğine ilişkin komisyon kararına itirazlarımızın sunulması hakkındadır.

AÇIKLAMALAR :

İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi Alibeyköy Mah. 190 ada 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 parsel sayılı taşınmazlarda malik olarak bulunmaktayız.(Ek -Tapu Kaydı Örneği)

İtiraza konu imar planı değişikliği neticesinde 190 ada içerisinde bulunan yeşil alan miktarında ve adanın bütününde sosyal donatı alanlarında değişikliğe neden olması dolayısıyla 190 ada 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 parsellerin plan değişikliğinden olumsuz etkileneceği açık olup, bu parsellerde taşınmazlarımızın bulunması nedeniyle Danıştay'ın emsal pek çok kararıyla sabit olduğu üzere itiraz hakkımızın var olduğu kabul edilmelidir.

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 17/07/2025 tarih ve 2025/842 dosya no, 36 Rapor No'lu kararıyla " 19.03/2005 T.T.li 1/1000 ölçekli Alibeyköy UİP kapsamında, Gecekondu Önleme Bölgesi içinde Yeşil alanda kalan Eyüpsultan ilçesi, Alibeyköy Mahallesi, 190 ada 1,2,3 nolu saçak parseller arasındaki bir kısım tescil dışı alanın Taks:0.63, H:15,50 m. Blok nizam Konut alanına alınmasına karşılık, 19,03,2005 T.T.li UİP ile 13,01,2017 T.T.li UİP değişikliği kapsamında Gecekondu Önleme Bölgesi ile kısmen Enerji Nakil Hattında, kısmen Yol Alanında kalan Eyüpsultan ilçesi, Çırçır Mahallesi, 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin Park alanına alınmasına ilişkin ilgililerince hazırlanan UİP: 341089888 plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli UİP değişikliği teklifinin Eyüpsultan ilçe Belediye Meclisinin 10/04/2025 tarih ve 2025/41 sayılı karar ile uygun bulunmasına dair karar, komisyon tarafından ilçe meclisinden geldiği gibi aynen kabul edilmiştir.

Söz konusu kararın aşağıdaki gerekçelerle çevre ve şehircilik ilkelerine, hukuka, kanuna ve diğer yasal mevzuata aykırı olması nedeniyle itirazda bulunma ve bu nedenle kararın kaldırılmasını talep etme zarureti hasıl olmuştur.

İtiraza konu kararda ve plan değişikliğinde kamu yararı bulunmamaktadır. Plan değişikliği gerekçesinde "... 190 ada 1-2-3-4 parsellerin can ve mal güvenliği kalmaması sebebiyle mevcut yapıların yıkılarak fen ve sanat kurallarına uygun olarak yeniden yapılmasının planlandığı" belirtilmiş ise de, teklif raporunun içerisinde ve eklerinde bu parselleri üzerindeki yapıların hangi tespit ve değerlendirmeler neticesinde "Can ve mal güvenliğinin kalmadığının" objektif temellere dayalı ölçüm ve incelemelere tabi tutulmadan genel - geçer ifadelerle plan değişikliğine gerekçeler hazırlandığı görülmektedir. Kaldi ki, plan gerekçesinde plan değişikliğinin, 190 ada 4 parseli de kapsadığı belirtilmesine rağmen, plan paftasında 190 ada 4 parsel ile ilgili bir çalışmanın mevcut olmadığı açıkça görülmektedir. Bu durum, plan gerekçesi ile plan paftası arasında çelişki oluşturmakta ve işlemin özünü sakat hale getirmektedir. Ayrıca plan gerekçesinde kamu yararı bulunduğuna dair objektif değerlendirmelerin ve teknik incelemenin yapılmadığı da aşikardır.

İmar planlarının temel amacı kamu yararı gerçekleştirmektir. Bu nedenle: İdarenin planın kamu yararına olduğunu kanıtlaması gerekir. Plan değişikliği kararı alınırken bu kararın zorunluluğu detaylı açıklanmalıdır. Bireysel çıkarlar korumak amacıyla yapılan plan değişikliklerinin kabulüne karar verilmesi hukuka açık aykırılık teşkil etmektedir. Nitekim benzer hususlara vurgu yapılan Danıştay 6. Dairesi' nin 2021/6576 E., 2023/5636 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "koruma-kullanma dengesine, planlama esaslar ile yöntemlerine, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uyarlık bulunmadığı" gerekçesiyle imar planlarının iptaline karar verilmektedir.

Plan değişikliği gerekçesinde " 190 ada 1-2-3-4 nolu parselleri üzerinde bulunan yapıların can ve mal güvenliğinin kalmaması nedeniyle yıkılarak fen ve sanat kurallarına uygun olarak yeniden yapılmasının planlandığı belirtilmesine rağmen, proje bütünlüğünün sağlanması adına 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin hangi gerekçelerle konut alanından çıkarılarak, 190 ada 1-2-3 parseller arasındaki Yeşil alana taşınmasına karar verildiğinin denetime elverişli ve tatmin edici gerekçelerle açıklanmadığı, 190 ada ve 183 adada yer alan parsellerin iki farklı mahallede yer almasına ve aralarındaki mesafe ve konumlar ve çevresinde yer alan donatılar ve emsal oranlar itibariyle aralarında bağlantılı ve birbirini etkileyebilecek durumlar olmamasına rağmen, 183 ada 2-3-4-5-6-7 parsellerin yeşil alana dönüştürülmesi ve bu alandaki parsellerin 190 ada 1-2-3 parselleri arasındaki tescil dışı alana taşınmasına dair planda gerekçenin bulunmadığı gibi buna ilişkin detaylı ve teknik analizlere dayalı incelemeler yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Plan değişikliğinin gerekçesinde "...190 adanın tescil harici yeşil alanının 1239 m2'lik alan konut alanına dönüştürülecektir.." denilmesine rağmen, konut alanına dönüştürüleceği belirtilen alanın koordinatlarının planda yer almadığı, 190 ada 1-2-3 parselleri arasındaki hangi alanın konut alanına dönüştürüleceğinin koordinatlarıyla açıklanmadığı, bu durumun belirsizliğe ve keyfi düzenlemeye ve uygulamaya zemin hazırladığının açık olduğu şüphesizdir,

Yine 190 adanın tescil harici yeşil alanından bahsedilmiştir, İmar kanununda ada tanımı açık olup bir imar adasının tescil dışı bir parçası olamaz. Dolayısıyla evvela tapuda 190 ada 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 parsel olarak kayıtlı taşınmazların sayısal kadastro sınırlarının ve tescilli tescilsiz bütün yüzölçümünün tespiti yapılarak tapuda tescil edilmesi gerekmektedir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin "Plan Raporu" başlıklı 9. Maddesi uyarınca; plan yapım gerekçesinin ayrıntılı biçimde açıklanması gerekmektedir. Ancak plan değişikliği teklif raporu incelendiğinde plan teklifinin gerekçesinin detaylandırılmadığı, trampaya konu alanların yalnızca alan büyüklüğü açısından değerlendirildiği, yer seçimi ve erişilebilirlik kriterlerine ilişkin herhangi bir değerlendirmenin bulunmadığı, teklif plan değişikliğinin bölge kararlarını hangi ölçüde etkileyeceği, planlama alanına etki değerlendirmesine ilişkin ayrıntılı izahat içerir etüt, analiz, rapor, bilgi ve belgelerin yer almadığı, teklifin bu yönüyle yönetmelik hükümlerine uygun hazırlanmamasına rağmen hukuka aykırı şekilde onaylanmasına karar verildiği görülmektedir. imar planları hazırlanırken uyulması gereken usul ve esaslar vardır:

Buna göre imar planlar hazırlanırken, gerekli analizlerin bilimsel yollarla yapılması, jeolojik ve jeoteknik etütlerin gerçekleştirilmesi, uzman bilirkişiler marifetiyle planın hazırlanması, planlama sürecinde toplumsal katılımın sağlanması vb gibi hususlar yerine getirilmelidir. Danıştay 6. Dairesi' nın 2020/928E., 2022/3739 K. sayılı kararında, gerekli analiz ve araştırmalar yapılmadan hazırlanan imar planının şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir.

İtiraza konu plan değişikliği teklif raporunda ve eklerinde yukarıda ayrıntıları verilen bilimsel görüş ve teknik değerlendirme ve analizlere yeterince veya hiç değinilmemiş olduğu anlaşıldığından hukuka aykırı plan değişikliği kararının bu yönüyle de kaldırılması gerekmektedir.

Plan değişikliği talep dosyasında 190 ada 1-2-3 parsellerin maliklerinin "talep değişikliğine ilişkin açık muvafakatnameleri" olmadığı gibi, plan değişikliğinden etkilenen ve plan değişikliği gerekçesine de dahil edilmiş bulunan 190 ada 4 parsel sayılı taşınmaz maliklerinin de "açık muvafakatleri" bulunmadan plan değişikliği teklifinin kabulüne karar verilmesi hukuka aykırıdır.

İtiraz konu plan değişikliği ile 190 ada genelinde inşaat artışına neden olunacağı ve bunun yanında tescil harici yeşil alanların konut alanına çevrilmesi nedeniyle 190 adanın mevcut sosyal donatı alanları ve özellikle yeşil alan miktarı azaltılmıştır. 3194 Sayılı Kanunun Ek 8: maddesine göre ". Parsel bazında; nüfus, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran plan değişikliği yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran ve fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak zorundadır" hükmünü emreder. Buna göre, itiraza konu plan değişikliği ile 190 ada üzerine inşaat alanında artışa neden olacağı ve bunun yanında da tescil harici yeşil alanın konut alanlarına dönüştürülmesi yoluyla yeşil alan miktarının azaltıldığı ve azalan bu miktara karşılık 190 ada içerisinde yeşil alan olarak başka bir alana yer verilmediği, bu haliyle plan değişikliğinin hukuka aykırı düzenlenmiş olması nedeniyle itirazen kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği açıktır.

Yine imar mevzuatına göre 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının Eyüpsultan Belediyesince yapılıp onaylandıktan sonra Büyükşehir Belediye Meclisine onay için gönderilmesi 5216 sayılı yasa gereğidir. Yine aynı yasa 1/5000 ölçekli Nazım imar planına uygun olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının bir yıl içinde yerel belediyesince yapılmaması halinde bu planların Buyükşehir Belediyesince yapılıp onanmasını hükme bağlamıştır. Ancak söz konusu itirazda bulunduğumuz 1/1000 ölçekli uygulama plan…

… değişikliği plan ile 1/5000 ölçekli Nazım imar planı 5216 sayılı yasanın 7c maddesine dayanılarak yapılmış olsa dahi bu sakınca ortadan kalkmamaktadır. Zira 7c maddesinde belirtilen her türlü imar planını yapmak ve onaylamak yetkisi Büyükşehir Şehir Belediyesinin bizzat gerçekleştirdiği görevler ve yatırımlar ile ilgilidir. Söz konusu planlarda ise Büyükşehir Belediyesinin bizzat görev alanına girmeyen hususlarla ilgili plan kararları da bulunmaktadır.

1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının 1/5000 ölçekli Nazım imar planlarına uygun olarak yapılması 3194 sayılı imar kanunun gereğidir. Bunun gereği olarak önce Nazım imar planlarının, akabinde uygulama imar planlarının yapılması gerekir. Oysa bu süreçte hem Nazım imar planı hem de uygulama imar planı aynı Meclis kararı ile onaylanmıştır. Bu durum pek çok Danıştay kararı ile tescil edildiği üzere imar kanununa aykırıdır. Önce Nazım imar plan revizyonu sonrasında Nazım imar planına uygun olarak uygulama imar planı onaylanmalı iken yasaya ve mahkeme kararlarına aykırı davranılmıştır.

Ayrıca 190 ada tapuda bütün bir ada olarak kayıtlı ise de kadastral olarak ada bütünlüğü yoktur.

NETİCE VE TALEP :Yukarıda açıklanan nedenler ve re'sen göz önünde bulundurulacak sair hususlar ışığında;

1. İtirazlarımızın KABULÜNE,
2. 2- İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 17/07/2025 tarih ve 2025/842 dosya no, 36 Rapor No'lu kararına konu Eyüpsultan ilçesi Karadolap Mah. 190 ada içerisinde bir kısım tescil dışı alan ile Çırçır Mah. 183 ada 2,3,4,5,6 ve 7 parsellere ilişkin 1/1000 Uygulama İmar Plan Değişikliğine ilişkin kararın tamamının iptaline,

Karar verilmesini saygılarımızla arz ederiz.” denilmektedir.

TALEP/SONUÇ: 21.07.2025 tadilli 1/1000 ölçekli Karadolap Mahallesi 190 nolu Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanı İle Çırçır Mahallesi 183 Ada 2-3-4-5-6-7 nolu Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliğine ait itirazın incelenerek 3194 sayılı yasaya göre Meclis'e havalesini arz ederim.” denilmektedir.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ

10.09.2025 - 09.10.2025 tarihleri arasında askıya çıkan 21.07.2025 t.t.'li Karadolap Mahallesi 190 nolu Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanı İle Çırçır Mahallesi 183 Ada 2-3-4-5-6-7 nolu Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği askı süresi içerisinde 1 adet itiraz geldiği görülmüştür.

Komisyonumuzun yapmış olduğu inceleme neticesinde; 07.10.2025 tarihli ve 88506 sayılı dilekçe ile yasal askı süresi içerisinde gelen itirazın reddi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Yüce Meclise arz olunur.

KARAR :

İmar+Hukuk+Çevre+Mesken ve Gecekondu Ortak Komisyonunun 04.11.2025 tarih ve 05 sayılı raporu oylamaya sunuldu. Yapılan oylama neticesinde; raporun aynen kabulü ile “10.09.2025 - 09.10.2025 tarihleri arasında askıya çıkan 21.07.2025 t.t.'li Karadolap Mahallesi 190 nolu Adanın Tescil Harici Bir Kısım Alanı İle Çırçır Mahallesi 183 Ada 2-3-4-5-6-7 nolu Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği askı süresi içerisinde 1 adet itiraz geldiği görülmüştür. 07.10.2025 tarihli ve 88506 sayılı dilekçe ile yasal askı süresi içerisinde gelen itirazın reddi ” ne oybirliği ile karar verildi.